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伍戈:地产故事新说

11-27 金融市场

  中新经纬客户端11月13电 题:《伍戈:地产故事新说》

  作者 伍戈(长江证券始席经济学家)

  纵不悦目全球疫情答对,前期武断的货币政策为世界经济苏醒挑供有力撑持。各国房地产逆弹都相等亮眼,例如美国商品房出售自二季度开起不息回升,同比添速已达历史高位。中国房地产投资等当月同比添速已恢复到疫情前程度。在此背景下,近期中国地产融资政策似有所趋厉,异日如何演绎对于疫后经济的发展照样主要。

  一、政策拘谨,地产趋势承压?

  回顾历次经济下走期,吾们大都能看到房地产政策的放松。然而,2017年以来,尽管面临不息的经济下走压力,但并异国展现全局性的清晰放松。此次疫情答对犹如也顾及到了“不将房地产行为短期刺激经济的形式”,银走间市场利率的回升、房企“三道红线”融资束缚的出台或都表现出决策者的抑制意图。

  本轮经济下走,地产政策并未清晰放松

  来源:WIND,笔者清理

  与以去议决金融机构间接束缚房企融资有所迥异,近期的“三道红线”措施议决有关财务指标直接束缚房企资产欠债外。从历史规律来看,房企资产欠债率的压降与其融资的紧缩一脉相连。初步测算,现在约有六成上市房企的有关财务指标能够触及某条“红线”,房企融资紧缩的趋势难以避免。

  压降资产欠债率,紧缩融资周围

  来源:WIND,上市公司财报

  注:图中均为同比添速;资产欠债率的计算剔除了预售账款。

  二、市场韧性,调整是否强烈?

  行为市场化的“本能”逆答,监管压力之下房企势必更倚赖出售回款等内源融资。原形上,近年来出售回款在房企资金中的占比已过半,股权融资也在不息上升。考虑到“三道红线”新规尚无清晰的政策时间外,其短期影响有时强烈。

  单一举债转向众元融资?

  来源:WIND,上市公司财报

  注:“房企股权及其它融资”为其在房企筹资性现金中的占比,“房企出售回款”为其在房企开发资金中的占比。

  随着前期银走间市场利率的上走,房贷利率有看止跌回升,这势必制约异日房地产出售等添长。10月居民贷款同比添速清晰下滑,犹如也折射出该趋势。但值得一挑的是,本轮房贷利率振动较为平展,添之因城施策,都将对地产市场形成必定撑持。高频数据预示,11月商品房出售同比添速较10月或边际回升,能够与房企为答对压力而进走高周转、打折促销等有关。

  本轮房贷利率波幅相对较幼

  来源:WIND,笔者清理及展望

  展看异日,四季度房地产投资的当期同比添速边际趋缓,但累计投资同比添速仍将上升。前期高企的土地成交价款仍将对异日土地购置费等投资形成必定撑持,但融资受限下建安投资能够趋弱。幸运的是,国内消耗的添快修复叠添外需维持在高位,或能抵补房地产动能的逐步回落,团体经济仍将处在疫后积极修复通道之中。

  房地产投资动能或将趋缓

  来源:WIND,笔者清理及展望

  三、基本结论

  一是与以前经济下走时期迥异的是,此次疫情答对犹如顾及到了“不将房地产行为短期刺激经济的形式”。银走间市场利率的回升、房企“三道红线”融资束缚的出台或都表现出了决策者的抑制意图。结相符历史规律,房地产的出售、投资等景气指标趋缓将难以避免。

  二是行为市场化的“本能”逆答,房企势必更倚赖出售回款等内源融资,以缓解外部融资压力。“三道红线”新规直接束缚房企资产欠债外,但尚未清晰政策时间外,短期影响有时强烈。本轮房贷利率振动较为平展,添之因城施策,这些都对地产市场形成必定撑持。

  三是展看异日,四季度房地产投资的当期同比添速边际趋缓,但累计同比添速仍将上升。国内消耗动能添快叠添外需维持在高位,或能抵补房地产动能的逐步回落,团体经济仍将处于积极修复通道之中。这一过程将陪同着总量政策向常态的渐进回归。(中新经纬APP)

  伍戈

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